Nguồn cung dồi dào nhà đầu tư cần quan tâm đến yếu tố nào để sinh lời?

Nguồn cung & nhu cầu chênh lệch, giá trị căn hộ tăng mạnh

Thị trường TP.HCM thời điểm cuối năm 2018 ghi nhận nguồn cung căn hộ thấp kỷ lục khiến cho mức giá tăng mạnh. Khách hàng không có nhiều sự lựa chọn với phân khúc căn hộ tầm trung có mức giá dưới 2 tỷ đồng.

Hàng loạt căn hộ tăng giá mạnh

Đại lộ Võ Văn Kiệt là tuyến giao thông huyết mạch của TP.HCM và là vị trí vàng để các chủ đầu tư tung ra dự án mới. Vì thế, nhiều khu căn hộ có quy mô lớn đã mọc lên làm thay đổi diện mạo khu vực phía Tây. Nếu khoảng đầu năm có hàng loạt dự án được giới thiệu thì đến nay đa phần đều đã bán hết và không có dự án mới.

Khu căn hộ thông minh High Intela đã tăng giá lên 30 triệu/m2 khi triển khai giai đoạn 2
Khu căn hộ thông minh High Intela đã tăng giá lên 30 triệu/m2 khi triển khai giai đoạn 2

Dự án High Intela nằm ngay mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt trong giai đoạn 1 được công bố mức giá khoảng 23,5 triệu đồng/m2 thì nay đã tăng mạnh lên 30 triệu đồng/m2 do nhiều người tìm mua.

Cách đó không xa, nằm tại đường An Dương Vương, Quận 8, khu căn hộ thông minh West Intela cũng tăng giá từ 22 triệu đồng/m2 đã chuyển nhượng tăng lên hơn 26 triệu đồng/m2.

Trong khi đó, một số khu vực khác, các dự án cũng tăng giá mạnh do không có nguồn cung. Chẳng hạn như khu căn hộ Samrosa Riverside tại Bình Dương có mức giá chào ra thị trường khoảng hơn 700 triệu đồng/căn thì nay giá giao dịch thị trường đã tăng lên hơn 800 triệu đồng/căn.

Tại Bắc Sài Gòn, dự án Marina Tower đang chuyển nhượng chênh lệch từ 100 triệu đến 200 triệu đồng/căn hộ 50m2.

Nhiều khách hàng đầu tư đang rất vui mừng vì thị trường khan hiếm khiến giá tăng mạnh sẽ có lợi nhuận cao. Tuy nhiên, những người đang có nhu cầu thật lại lo lắng giá tăng sẽ không đủ tài chính để mua nhà.

Nhu cầu vẫn tăng cao

Một chuyên gia nhận định: “Năm 2018 là năm có sự lệch pha cung cầu của thị trường căn hộ tại TP.HCM. Có thể nói chưa từng xảy ra trong nhiều năm qua khi mà nguồn cung khá hạn chế, thấp hơn rất nhiều so với nhu cầu ngày càng tăng mạnh. Điều này làm cho giá dự án biến động mạnh”.

Một trong những nguyên nhân khiến cho thị trường tăng giá mạnh là việc chi phí xây dựng tăng cao và tiêu chuẩn về nhà ở cũng khác hơn so với trước đây, đòi hỏi mức đầu tư vào các dự án cao hơn.

Ông Nguyễn Minh Khang, Tổng Giám đốc LDG Group cho biết: “Với sự phát triển kinh tế đã nâng cao nhu cầu của khách hàng khi lựa chọn dự án. Điều này đã làm cho các chủ đầu tư phải nâng cao chất lượng sản phẩm thay vì ồ ạt ra dự án mới. Đồng thời các dự án phải tăng tính thẩm mỹ và thêm nhiều tiện ích cho cư dân”.

Nguồn tài chính đầu tư vào nhà ở cũng có giá trị sinh lời cao và ổn định trong trung và dài hạn. Giá nhà tăng là điều khó tránh khỏi khi nhu cầu luôn vượt xa so với nguồn cung. Vì vậy, người mua nhà nên chọn lựa kỹ để có quyết định chính xác, nắm bắt tốt thời cơ mua nhà trong dịp cuối năm 2018.

Những yếu tố cần quan tâm khi đầu tư căn hộ

Mỗi phân khúc bất động sản đều có sự hấp dẫn riêng với giới đầu tư. Tuy nhiên,“rót vốn” vào phân khúc nào để phù hợp với khả năng tài chính mà vẫn đảm bảo tính an toàn và sinh lời cao không phải điều dễ dàng. Dòng sản phẩm căn hộ tầm trung đang là đích ngắm của nhiều nhà đầu tư bởi khả năng thanh khoản cao và sinh lời tốt.

Thị trường căn hộ chia làm 3 phân khúc dưới 1 tỉ đồng, từ 1-3 tỉ đồng và trên 3 tỉ đồng. Trong đó phân khúc trung cấp giá từ 1-2 tỉ đồng/căn nhu cầu rất lớn nhưng nguồn cung đang có dấu hiệu khan hiếm. Đây cũng là phân khúc được giới đầu tư ưa chuộng vì tính thanh khoản cao và là kênh sinh lời hiệu quả.

Phân khúc căn hộ tầm trung đang được nhiều khách hàng ưa chuộng
Phân khúc căn hộ tầm trung đang được nhiều khách hàng ưa chuộng

Tỉ suất lợi nhuận của phân khúc này phụ thuộc vào nhiều yếu tố. Để lựa chọn những dự án sinh lời cao, người đầu tư cần quan tâm đến những yếu tố sau:

  • Vị trí vàng: Xu hướng đầu tư căn hộ hiện nay không nhất thiết phải chọn dự án ở khu vực trung tâm vì giá trị quá cao. Những dự án vùng ven có vị trí tốt ngay mặt tiền đại lộ lớn như Võ Văn Kiệt, Nguyễn Văn Linh, Mai Chí Thọ, Phạm Văn Đồng… đều ghi nhận lượng giao dịch thành công lớn. Khách hàng đầu tư căn hộ tại những khu vực này đều sinh lời ngay sau 3-4 tháng đặt mua dự án, mức lợi nhuận từ 10 – 30% tùy vào vị trí và uy tín của chủ đầu tư.
  • Pháp lý minh bạch: Lựa chọn chủ đầu tư uy tín để “chọn mặt gửi vàng” là yếu tố quan trọng đảm bảo tính thanh khoản cho căn hộ bạn đầu tư. Những dự án đã hoàn thiện thủ tục pháp lý và xây dựng sẽ có giá trị gia tăng nhanh. Lấy ví dụ dự án High Intela ở mặt tiền đại lộ Võ Văn Kiệt đã tăng giá từ 23,5 triệu đồng/m2 lên 30 triệu đồng/m2 khi công bố giai đoạn 2 với đầy đủ giấy phép xây dựng và đang thi công xây dựng.
  • Quy hoạch đồng bộ: Chú trọng quy hoạch hạ tầng xã hội và kết nối giao thông cũng là yếu tố cần thiết. Theo đó môi trường sống phải trong lành, thoáng đãng, được quy hoạch bài bản. Những khu vực có hạ tầng giao thông chỉnh trang, kết nối vùng và khu vực các tỉnh miền Đông hoặc Tây Nam Bộ nhanh được ưa chuộng vì tỷ suất sinh lời sẽ cao. Có thể chấp nhận dự án xa khu trung tâm nhưng giao thông phải thuận tiện và tiện ích ngoại khu đầy đủ.
  • Khả năng tài chính: Lựa chọn dự án đầu tư phù hợp với khả năng tài chính là bài toán cần nghiên cứu kỹ. Nếu phải đi vay, cần tính toán tỷ lệ trả lãi để không gặp áp lực về tài chính. Cần có phương án dự trù dòng tiền cho các đợt thanh toán tiếp theo để tránh trường hợp bị hụt tiền phải bán tháo bất động sản dẫn đến thua lỗ. Bạn nên lựa chọn những dự án được chủ đầu tư và ngân hàng hỗ trợ lãi suất để hưởng ưu đãi. Hiện nay, nhiều dự án chỉ cần thanh toán trước 30% là có thể nhận nhà, phần còn lại sẽ được ngân hàng giải ngân trong vòng 20 năm.
Sở hữu vị trí đắc địa, khu căn hộ thông minh mặt tiền đại lộ High Intela mang lại giá trị sinh lời cao
Sở hữu vị trí đắc địa, khu căn hộ thông minh mặt tiền đại lộ High Intela mang lại giá trị sinh lời cao

Sở hữu vị trí đắc địa, khu căn hộ thông minh mặt tiền đại lộ High Intela mang lại giá trị sinh lời cao

Theo thực tế, hiện nay nguồn cung căn hộ tầm trung đang hiếm hàng vì quỹ đất đang dần cạn kiệt. Khu Tây được ưa chuộng nhưng nguồn cung không đáp ứng đủ nhu cầu của khách hàng. Một số dự án đã triển khai ra thị trường và hoàn thiện hồ sơ pháp lý có mức giá tăng đáng kể.

Số liệu thống kê một số dự án do LDG Group đầu tư ở khu Tây cho thấy, mức sinh lời tính trên vốn khách hàng bỏ ra (đóng tiền theo tiến độ) ở phân khúc căn hộ tầm trung vào khoảng 20-50%/năm. Khách hàng mua căn hộ giá khoảng 1,5 tỉ đồng tại vị trí căn hộ High Intela Quận 8 có thể bán ra với mức chênh lệch từ 100-150 triệu đồng.

Giới chuyên gia nhận định hầu hết các sản phẩm có lợi tức tốt trên thị trường hiện nay đều rơi vào phân khúc giá từ 1-2 tỉ đồng/căn. Đây được xem là kênh đầu tư an toàn và sinh lời nhanh so với các phân khúc khác. Vào thời điểm cuối năm, dòng tiền của giới đầu tư cũng đang dịch chuyển về phân khúc này tạo nên sự sôi động cho thị trường.